Les nouvelles normes de la RE2020 pour les programmes immobiliers neufs à Toulouse

Ce n’est plus qu’une question de semaines avant que l’application de la RE2020 ne remplace la RT2012 et génère des conséquences sur le marché du logement neuf. En choisissant parmi les nombreux programmes immobiliers avec IMMO9 Toulouse, vous vous garantissez d’aborder un projet en toute quiétude et dans le respect garanti des dernières réglementations en vigueur.

Mais alors, que penser de la RE2020 ? De quoi s’agit-il ? Et surtout, quel impact sur son achat ou son investissement locatif dans l’immobilier neuf à Toulouse ? Explications.

Quelle situation pour l’immobilier neuf à Toulouse ?

Toulouse, les chiffres clés de l’immobilier neuf

Toulouse, la Ville Rose, la ville du Rugby, de l’Aérospatial et de l’immobilier. Mis à part son architecture typique et sa brique rose bien connue dans tout l’Hexagone, la ville connait une demande immobilière forte alimentée par de nombreux paramètres : 1^ère ville étudiante de France, croissance de la population, etc.

En conséquence, cela représente près de 500 000 toulousains à loger en 2021. L’offre en programme immobilier neuf à Toulouse peut-elle suivre ? Difficile actuellement. Crise sanitaire et élections ont retardé chantier et permis de construire. Résultat ? -41% de mises en ventes selon l’ObserveR de l’Immobilier Toulousain entre le T1 2021 et T1 2019. Effet boule de neige : les prix augmentent (3 990€ m², +2.7% 2020/21 selon la FPI).

Néanmoins, ces données constituent une base argumentaire pour quiconque souhaiterait investir à Toulouse, plus précisément dans l’investissement locatif à Toulouse. Il y a de la demande, et malgré une augmentation du prix d’achat d’un bien, les taux de crédits sont historiquement bas (on gravite autour des 1% selon la durée).

Vers un Pinel+

Car qui parle d’investissement locatif parle du dispositif Pinel. Rappel express, la loi Pinel à Toulouse, éligible car en zone B1, est un dispositif fiscal offrant aux investisseurs immobiliers toulousains la possibilité d’une réduction d’impôt jusqu’à 21% du montant du bien en contribuant à étendre le paysage locatif.

Pour investir en Pinel, il convient de respecter un certain nombre de conditions relatives à la nature du logement (appartement neuf), à la location (revenues et composition) et à la réglementation thermique en vigueur. On parle aujourd’hui de la RT2012.

Si aujourd’hui la RT2012 (ou la BBC2005) est nécessaire pour justifier son éligibilité au Pinel, cette vérité sera bientôt obsolète. Emmanuelle Wargon, ministre déléguée auprès de la ministre de la Transition écologique et chargée du Logement, l’a annoncé : le dispositif actuel prendra fin au 31 décembre 2024. En attendant, il cohabitera à partir du 1^er janvier 2022 avec le Pinel+. Ce nouveau dispositif permettra de conserver son avantage fiscal en respectant 2 nouvelles conditions : être situé dans un quartier prioritaire de la ville et respecter un référentiel de qualité d’usage, dont la nouvelle norme RE2020.

Zoom sur la RE2020 dans l’immobilier neuf à Toulouse

Nous en avons parlé, la RT2012 est la norme qui régit actuellement les programmes immobiliers neufs à Toulouse. Obligatoire depuis 2013, elle conditionne les performances énergétiques des logements en limitant la consommation des ménages à 50 kWhEP/m²/an pour répondre à des objectifs écologiques et financiers.

D’autres normes se sont succédées. Nous pouvons citer la RT1974, première réglementation thermique instaurée avec pour objectif l’isolation des murs. On s’est ensuite penchés sur la RT1982, puis RT1988 pour optimiser respectivement l’isolation des bâtiments et l’efficacité du chauffage. RT2000, RT2005, RT2012… Toutes ont contribué à l’amélioration des consommations énergétiques et au confort thermique. Aujourd’hui la RE2020, prévue par la loi ELAN, est prête à prendre le relais.

Pourquoi la RE2020 ?

Appliquée dès le 1^er janvier 2022 pour remplacer la RT2012, la RE2020 entrera en vigueur pour tout nouveau programme immobilier neuf à Toulouse. En conséquent, tout achat, construction et investissement immobilier neuf devra respecter les conditions de cette nouvelle réglementation environnementale.

La RE2020 s’inscrit dans une continuité des progrès des performances énergétiques du logement neuf. L’objectif est de répondre favorablement aux promesses écologiques et climatiques comme par exemple la neutralité Carbone en 2050. C’est ce qu’indiquait déjà en septembre 2020 dans un communiqué le Ministère de la Transition Ecologique sur le site ecologie.gouv :

” Le secteur du bâtiment représente 43 % des consommations énergétiques annuelles françaises et il génère 23 % des émissions de gaz à effet de serre français. Afin de diminuer ces taux, la France réglemente, incite et sensibilise les acteurs du secteur. L’objectif : atteindre un niveau de performance énergétique de référence dans la construction et la rénovation du bâti.”

Là est l’enjeu de la RE2020, produire de nouvelles normes en ce sens et sensibiliser à la fois constructeurs immobiliers, acheteurs et investisseurs locatifs à s’engager durablement contre le réchauffement climatique. Les principaux centres d’attention concernés sont :

• l’amélioration continue des performances énergétiques du logement neuf
• la diminution de la consommation d’énergie du logement
• l’optimisation du confort thermique du logement face aux conditions climatiques été comme hiver

Les promesses de la RE2020

”La transition écologique n’est plus une inconnue, elle est déjà là.”E. Wargon donne le ton et souhaite que la RE2020 devienne ” un élément du modèle économique du secteur [Construction, ndlr], autant qu’un élément de l’acceptabilité de constructions plus respectueuses de l’environnement.” Alors comment y arriver ?

Améliorer le confort thermique

Premièrement, en régulant le confort thermique face aux conséquences du réchauffement climatique. Prenons l’exemple de Toulouse, où l’été est chaud voire caniculaire. Tout programme immobilier neuf devra concevoir une architecture pour favoriser la ventilation naturelle et intégrer des solutions de climatisations passives (protections solaires, brasseurs d’airs, etc.).

Un “besoin de froid” sera également calculé avec pour indicateur la mesure degré.heure (DH). Les seuils fixés par la RE2020 sont de 350 DH minimum et 1 250 DH maximum. Ce dernier est l’équivalent d’une période de 25 jours pendant laquelle le logement aura une température intérieure d’au moins 30°C le jour et 28°C la nuit.

Réduire la consommation d’énergie

On parle bien entendu du chauffage. Le mot d’ordre est clair : réduire les besoins à maximum 12 kWhep/m²/an tout en supprimant progressivement le chauffage au gaz qui sera lui limité dans un premier temps à 14 kg CO₂/m²/an (contre 4 pour la maison individuelle) puis à 6.5 kg en 2025 pour engager une hybridation des ressources (pompe à chaleur, etc.).

En comparaison avec la RT2012, le MTE indique que ”le seuil maximal pour le besoin bioclimatique des logements sera abaissé de 30% en moyenne”. Pour y parvenir, l’isolation devra témoigner d’une véritable performance, qui aura également comme conséquence de diminuer la facture des français.

Pour anticiper la compensation avec les radiateurs électriques, le recours à la chaleur renouvelable sera plébiscité. Aujourd’hui, elle n’est utilisée qu’à 22.8% pour les besoins de se chauffer en France pour un objectif de…33% (source : Fedene 2021). Par chaleur renouvelable on entend le bois domestique, la chaleur solaire, les gaz renouvelables ou encore les pompes à chaleur aérothermiques, entre autres.

Optimiser les performances du logement

Pour cela, il est nécessaire que la construction elle-même puisse répondre à des critères environnementaux cohérents et durables. L’objectif est de pouvoir diminuer de 30% les émissions du secteur et du logement pour les 10 prochaines années et les fixer à 490 kg CO₂m²/an pour les logements collectifs.

Pour reprendre l’exemple de l’isolation, elle devra être biosourcée, donc écologique : c’est le cas de la laine de bois par exemple. Même son de cloche pour les autres matériaux comme le bois qui, aujourd’hui, ne représente qu’un faible pourcentage (10 % des constructions d’appartements).

Concrètement, la RE2020 accompagnera, étape par étape, tous les professionnels de la construction immobilière et du gros œuvre à proposer matériaux biosourcés et équipements en adéquation avec les attentes. C’est le cas du bois, du chanvre, liège, paille, chaume et lin entre autres, qui s’utiliseront pour isoler, structurer, etc.